空き家バンクとは？仕組み・メリット・デメリット・登録方法を完全解説

少子高齢化や人口減少、相続後の放置住宅の増加などを背景に、日本では空き家問題が深刻化しています。そうした中で注目されているのが、自治体や民間企業が運営する「空き家バンク制度」です。

空き家バンクは、地域内にある空き家の流通・活用を促進するために、売りたい方・貸したい方と、買いたい方・借りたい方をつなぐ仕組みです。地方移住や二地域居住への関心が高まる中で、空き家を有効活用する手段として広く知られるようになってきました。

この記事では、空き家バンクの基本的な仕組みから、不動産仲介との違い、売主・買主双方のメリットとデメリット、登録条件、利用の流れ、運営実態、課題、成功事例までを網羅的に解説します。

空き家バンクとは何か
空き家バンクが注目されている理由
空き家バンクと不動産仲介の違い
売主・貸主側のメリット
買主・借主側のメリット
売主・貸主側のデメリット
買主・借主側のデメリット
登録条件
登録手続き・利用フロー
運営実態・統計
民間版空き家バンク
課題・問題点
成功事例・高成約率自治体の取り組み
関連制度・事例
契約交渉方法
必要書類詳細
物件調査内容
情報公開内容
まとめ

空き家バンクとは何か

空き家バンクの基本定義

空き家バンクとは、日本の地方公共団体や民間企業が、地域内にある空き家の流通・活用促進を目的として運営するマッチングシステムです。WEBサイトや広報誌などで空き家情報を公開し、空き家を売りたい方・貸したい方と、買いたい方・借りたい方をつなぎます。

自治体運営と民間運営の広がり

自治体が運営する空き家バンクは、国土交通省の調べによると2022年6月時点で日本の約7割の地方公共団体に導入されています。さらに、2024年7月には民間による空き家バンクも登場しました。

利用料は基本無料

物件の登録や閲覧は基本的に無料です。自治体が運営するサイトにアクセスするだけで、利用者は比較的簡単に物件情報を検索できます。

自治体ができること・できないこと

自治体が行うのは、物件情報の公開や情報提供までであり、問い合わせ後の交渉や契約は当事者間で行うのが原則です。不動産の媒介は資格が必要なため、自治体は契約や交渉に直接介入できません。

ただし、自治体によってはトラブル防止のため、提携する不動産会社を紹介してくれるケースがあります。なお、制度の正式名称は「空き家バンク制度（あきやバンクせいど）」です。

空き家バンクが注目されている理由

空き家は今後も増加が見込まれる

国土交通省によると、賃貸用や売却用を除いた長期不在などの空き家は、2023年で385万戸にのぼり、1998年の182万戸から25年で2倍以上に増えています。さらに、2025年で420万戸、2030年では470万戸に増える見込みもあります。

放置空き家が引き起こすリスク

空き家を放置すると、倒壊のリスクが高まり、近隣に被害を出す恐れがあります。また、治安の悪化や景観の悪化といった問題にもつながりかねません。空き家問題は、地域社会全体に影響する大きな社会問題です。

空き家の存在を可視化する必要がある

特に田舎の空き家は、活用しようにも存在自体が分からないケースが少なくありません。空き家問題の解消や情報共有を進め、活用しやすくするために空き家バンクが生まれました。

住まいの価値観の変化も追い風

新型コロナウイルス感染症拡大によるオフィスや住宅へのニーズの変化、二地域居住などへの関心の高まりも、空き家バンクが注目される背景の一つです。

空き家バンクと不動産仲介の違い

不動産仲介は営利目的、空き家バンクは地域課題解決が目的

不動産仲介では、売主様・貸主様と契約した不動産会社が広告などを通じて買主様・借主様を見つけ、契約まで進めてくれます。不動産会社は営利目的で動くため、契約成立に向けた広告活動やサポートが手厚いのが特徴です。

一方、空き家バンクは空き家問題の解消や移住による人口増加などを目的としており、営利目的ではありません。自治体は物件の紹介までを行い、不動産会社のような積極的な広告活動や契約のサポートは行いません。

空き家バンクならではの物件の特徴

営利目的ではないため、不動産会社が取り扱わないような資産価値が低く需要の低い物件も取り扱っています。そのため、一般市場には出にくい物件に出会える可能性があります。

補助金制度が使えることがある

空き家バンク経由で契約が成立した場合は、自治体から補助金や助成金を受けられるケースがあります。

実態としては従来型流通に近い面もある

行政の行う空き家バンクは、実際は窓口が役所になっているだけで、不動産流通の仕組みそのものは旧来のものと何ら変わりがないとする指摘もあります。

比較表

項目	空き家バンク	不動産仲介
主な運営者	自治体・民間企業	不動産会社
目的	空き家活用・移住促進・地域活性化	契約成立による利益確保
広告活動	限定的	積極的
契約支援	基本は当事者間	手厚い
物件傾向	低価格・低需要物件も多い	市場性の高い物件中心
補助金	あり得る	基本なし

売主・貸主側のメリット

無料で物件情報を掲載できる

自治体に申請し登録できれば、基本的にどのような物件でも掲載可能です。物件情報を無料で公開できるため、コストを抑えながら買主・借主候補に広くアピールできます。

不動産会社で扱われにくい物件も掲載しやすい

価値が低い物件を売却したい場合、不動産会社が取り扱ってくれず売り出すのが難しいことがあります。そのような場合でも、空き家バンクに掲載することで広く周知できる可能性があります。

また、郊外にある空き家は不動産会社の対応エリア外になりやすい一方、空き家バンクなら掲載可能なケースがあります。

個人間取引なら仲介手数料がかからない

個人間取引の場合、仲介手数料がかかりません。不動産仲介では、売買価格が400万円以上の場合、仲介手数料の上限は「売買金額×3%＋6万円＋消費税」です。賃貸では、仲介手数料は家賃1ヵ月分で、原則として貸主様・借主様それぞれ0.5ヵ月分以内とされています。

仲介手数料の目安

空き家を1,000万円で売却した場合、36万円（税抜）が仲介手数料の上限
売買価格が800万円以下の場合、不動産会社は一律30万円（税抜）で請求可能

補助金や助成金を受けられる可能性がある

自治体によっては、成約時や改修時に補助制度が用意されています。

大阪府富田林市の例

売買契約成立時に所有者へ10万円、居住希望者へ20万円の補助
賃貸契約成立時に所有者・居住希望者それぞれ2万円の補助
売買契約が成立した空き家のリフォーム費用の3分の1を補助（上限20万円）
空き家バンクに登録した建物のインスペクション費用を所有者に上限5万円まで補助

奈良県宇陀市の例

空き家を活用して起業された方に施設改修・設備改修で対象費用200万円まで補助
家財道具処分費用に対象費用10万円まで補助
家賃補助（12ヵ月分）で対象費用18万円まで補助
宇陀市民の場合は上記の2分の1まで、市外の場合は上記の3分の2まで補助

成約しやすくなる可能性もある

買主側にとって安い価格で不動産を手に入れられる可能性があることは、結果的に売主にとっても成約しやすさにつながります。市場に出ていない物件や、魅力的な古民家のような物件も少なくありません。

買主・借主側のメリット

価格の安い物件を見つけやすい

特に地方では、相場よりもさらに低い価格で物件が掲載されている可能性があります。補助金を活用できれば、より費用を抑えて物件を購入・賃借できる場合もあります。

通常の仲介では出会えない物件に出会える

空き家バンクには、通常の仲介では出回らない物件も登録されています。修繕費が負担できず、仲介での売却を諦めた物件なども含まれるため、思わぬ掘り出し物に出会える可能性があります。

自治体の補助金・助成金制度を活用できる

移住促進を目的とした自治体が多いため、住宅取得や入居だけでなく、移住支援も受けられる可能性があります。

売主・貸主側のデメリット

トラブル対応を自分で行う必要がある

条件交渉や契約などを当事者間で進める必要があり、不動産取引に必要な法律・税金・契約知識が不足しているとトラブルになる恐れがあります。

売買時によくあるトラブル

売却金額で揉める
引き渡し後に告知されていない不具合が見つかる

賃貸契約でよくあるトラブル

返却時の原状回復のための修繕費で揉める
築年数の古い家では修繕費が高額になることがある

仮にトラブルに発展しても、自治体が解決してくれるわけではなく、当事者間で対応する必要があります。

契約締結まで時間がかかりやすい

空き家バンクに登録したからといって、すぐに買主様・借主様が見つかるわけではありません。空き家バンクは積極的な広告活動がないため、買主様の目に留まりにくくなります。似たような空き家が多く掲載されている場合は、情報が埋もれてしまうこともあります。

契約後のアフターサポートがない

不動産会社へ売買・賃貸を依頼する場合は、契約後のアフターサポートや税務面の支援、設備や建物の補償などが受けられるケースがあります。しかし、空き家バンクでの賃貸契約や個人間売買では、契約後のサポートは受けられません。

詳細情報が記載されていない物件もある

空き家への不法侵入やいたずら防止の観点から、詳細情報を公開していないケースも少なくありません。そのため、物件や周辺環境は現地でしっかり確認する必要があります。築年数の古い物件では、修繕箇所や耐震基準もよくチェックすべきです。

買主・借主側のデメリット

所有者と直接交渉が必要な場合がある

市区町村は不動産の仲介行為ができないため、サポートできるのは連絡調整までです。そのため、所有者と直接交渉が必要になる場合があります。

都市部では見つかりにくい

不動産価値の高い都市部では、空き家バンクに登録されている物件が少ない傾向があります。希望条件に合う物件を見つけるのが難しいこともあります。

修繕費やトラブル対応を自分で負担する必要がある

空き家を修繕する場合は自費で行う必要があります。トラブル対応も自分で行う必要があり、宣伝してもらえないためマッチングまで時間がかかることもあります。制度の認知度が低く、売却や賃貸が長期化しやすい点にも注意が必要です。仲介役がいない場合は借主と直接交渉が必要であり、トラブルの責任はすべて自分に及びます。

登録条件

主な登録条件

空き家の所有者であることが明確なこと
空き家であること
固定資産税などを滞納していないこと
一戸建てや店舗併用住宅であること
空き家バンクを運営する自治体に物件があること
建築基準法に違反していないこと
不動産会社と媒介契約を締結していないこと
空き家所有者に地方税の滞納がないこと
空き家所有者が暴力団関係者ではないこと
所有権を有する証明書類などを持っていること
建築基準法や都市計画法などに違反している物件でないこと
自治体の長が承認した空き家であること

対象になりやすい物件・なりにくい物件

一般的には一戸建てか店舗併用住宅が対象となり、マンションや事務所では利用できないケースがほとんどです。事業用不動産や店舗などは空き家として認められず、空き家バンクへの登録を断られるケースもあります。

登録手続き・利用フロー

売主・貸主側の登録フロー

必要書類の準備
申込書の提出
自治体による調査
空き家バンクへの登録
購入希望者・賃借希望者との交渉
契約手続き
決済・引き渡し

申請後、自治体が物件を調査し、問題がなければ、所有者や自治体、連携する不動産会社の担当者と価格などの条件を話し合い、空き家バンクに登録されます。登録後、賃貸希望者や購入希望者から自治体へ問い合わせがあれば、登録者に引き継がれます。その後の交渉や契約を進めていく流れです。

連携する不動産会社がある場合は、不動産会社を通してやり取りするケースもあります。自治体によって登録までの流れや必要書類が異なるため、ホームページや窓口で確認する必要があります。

買主・借主側の利用フロー

利用申請・登録
物件情報の検索
気になる物件へ問い合わせ
所有者または連携不動産会社と交渉
契約手続き
決済・引き渡し
入居

自治体によっては空き家バンクを利用するために申請が必要なケースがあります。申請が必要な場合は、申請書や本人確認書など必要書類を添えて申請し、承認後に公開されている物件情報を検索します。気になる物件があれば問い合わせを行い、双方の条件が合えば契約に進みます。

運営実態・統計

平均的な運営状況

月間の物件登録数の平均は0.9件／月
月間の物件成約数の平均は0.4件／月
物件成約率の平均は46.9%
56.6%の自治体では成約率が50%未満
全体の69.0%が1件未満の物件登録数
全体の89.0%が1件未満の物件成約数
空き家バンク運営期間の平均は5年1ケ月

高成約率の自治体もある

北海道滝川市で90.8%の成約率
北海道富良野市で90.3%の成約率
累計物件登録件数が50件以上の自治体では高い成約率を記録しているケースがある

過去の調査から見える現実

ふるさと回帰センター（2011）の調査によると、空き家バンクを利用しマッチングが成約したのは、全国平均で1空き家バンク当たり年間1件にすぎないとされています。制度があるだけで十分に機能するわけではないことがわかります。

全国版サイトの参画状況

アットホームの「全国版空き家・空き地バンクサイト」の参画自治体数は2021年12月末で601自治体
全国1,700超の自治体のうち約3分の1が参画
公開された物件の累計成約数は6,000件を超える
2023年1月末時点でアットホーム空き家バンク参画自治体は662
全国1,788自治体に対して参画率37.0%
空き家バンク設置自治体1,341に対しては49.3%

民間版空き家バンク

全国の情報を集約する民間サービス

民間企業であるホームズ（LIFULL社）が運営する「全国版空き家バンク」や、アットホームが運営する「全国版空き家バンク」があります。これらは全国の市町村の空き家バンク情報を集約し、閲覧しやすくしたサイトです。

2024年7月登場の新しい民間版

2024年7月には、「セルフセル方式」での不動産売買を促進する家いちばが独自に民間版「空き家バンク」をリリースしました。家いちば空き家バンクでは、物件の売主から移住先のリアルな情報を聞くことで、理想の物件を見つけやすくなる点が特徴です。

LIFULL HOMES「空き家バンク」URL: https://www.homes.co.jp/akiyabank/

アットホーム「空き家バンク」URL: https://www.akiya-athome.jp/

課題・問題点

自治体側の課題

未設置の自治体では、予算・人員等の不足から、空き家バンク制度を構築できない状況が考えられます。また、空き家・空きスペースの活用に関するノウハウ不足も課題です。

民間連携の必要性と難しさ

空き家バンクを運営するには、不動産取引の実務に精通した民間企業との連携が不可欠です。実際、約50%の自治体が地元の不動産業界などと連携しています。しかしその一方で、従来の不動産流通の仕組みが抱える問題点が、そのまま空き家バンクの課題になっているともいえます。

利用者数の少なさと買い手の見つかりにくさ

空き家バンク最大のデメリットは、そもそもの利用者数が少なく、買い手が見つかりにくい点です。空き家の登録が進まないことも課題となっています。

直接交渉による負担

2014年の調査データによると、空き家バンク利用者の約9%が価格交渉の停滞を経験しています。売主と買主が直接交渉を行うことが多く、不動産取引の経験が乏しい当事者同士での「アマチュア交渉」になりがちです。家屋所有者と入居希望者の双方にとって負担となるケースがあります。

不足しやすい専門サポート

建物診断：建物の状態を専門家が診断するサービスが提供されていない
リフォーム相談：必要なリフォーム内容や費用について専門家の助言が得られない
融資相談：住宅ローンの利用が難しい物件も多く、融資に関するサポートがない

成功事例・高成約率自治体の取り組み

栃木県栃木市の事例

栃木県栃木市は、市独自の「あったか住まいるバンク」を運営しています。栃木市では、リフォーム工事には最大50万円の補助金、家財処分には最大10万円の補助、さらに空き家所有者に対しても解体費用を最大50万円助成する制度を設けています。

2019年時点で栃木市の物件成約率は60%を超えて全国トップクラスであり、累計成約件数は200件を突破しています。

岐阜県飛騨市の事例

飛騨市は、宅地建物取引業者との官民連携により「飛騨市住むとこネット」を開設しています。空き家所有者が物件を賃貸住宅として登録した場合、改修工事費として最大250万円を補助しています。

岡山市や高成約率自治体の共通点

岡山市の場合、成約率は7割〜8割程度です。高成約率を誇る自治体では、複数の不動産業者が一同に会する「下見会」を実施しています。所有者がその場で信頼できる業者を選定でき、スムーズな媒介契約へつなげる仕組みで成約率79%を誇る事例もあります。

高成約率を誇る自治体は、単に物件が多いだけでなく、支援体制や物件の質、価格設定が適切であることが共通しています。

契約交渉の方法には、直接型と仲介間接型の2種類があります。

直接型

利用希望の申込があった場合、物件提供者に市から連絡をし、当事者間での交渉となります。

仲介間接型

利用希望の申込があった場合、物件提供者に市から連絡し、不動産会社の仲介により交渉となります。

申込時に選択するケースがある

申込時に、提供者が直接型か仲介間接型を選択することになっているケースがあります。市は売買または賃貸の仲介を行っていないため、仲介を希望する方は、市と媒介について業務提携を結んでいる不動産業者への依頼を勧められます。

必要書類詳細

売主・貸主側で必要になりやすい書類

空き家バンク登録申請書
空き家バンク登録カード
住民票
住民税の滞納がないことを示す証明書
物件の所有権を証明できる文書（登記簿謄本など）
空き家の間取り図
測量図等があればその写し
申請書や納税証明書などの必要書類

買主・借主側で必要になりやすい書類

本人確認書

物件調査内容

現地調査で確認される内容

提出された申請書をもとに、自治体または委託先の専門機関が現地調査を行う
物件の状態（老朽化、耐震性など）を確認
建築基準法の適合性（違反がないか、建築確認済みか）を確認
登録条件の適合性（空き家バンクの要件に合致しているか）を確認

立ち会いのパターン

物件の所有者、市の担当者、宅建協会員（不動産会社）の担当者の3者立ち合いの下、物件の内部を確認するケースがあります。直接型を希望する際は、物件の所有者と市の担当者の2者で物件内部の確認をする場合もあります。

登録可否の判定方法

「空き家バンク物件登録チェックリスト」などを用いて、空き家バンクへの登録可否の判定を行います。

情報公開内容

公開される内容

登録物件の概要や間取り図、写真などを市のホームページで公開します。

公開されない内容

所有者の住所・氏名などの個人情報は公表しません。また、空き家への不法侵入やいたずら防止の観点から、物件の詳細情報を開示していないケースも少なくありません。

まとめ

空き家バンクは、空き家問題の解消や地域活性化、移住促進を目的として運営される重要な仕組みです。物件の掲載や閲覧が基本無料で、一般の不動産市場では出会えない物件にアクセスできる一方、交渉や契約、トラブル対応を当事者間で進める必要があるため、メリットとデメリットの両面を理解したうえで利用することが大切です。

売主・貸主側には、掲載無料、仲介手数料の削減、補助金活用といった利点があります。買主・借主側には、安い物件を探しやすいこと、掘り出し物に出会える可能性、移住支援制度を利用できる可能性といった魅力があります。

その一方で、直接交渉の負担、情報不足、アフターサポート不足、成約まで時間がかかりやすいといった課題もあります。空き家バンクを活用する際は、制度の特徴だけでなく、登録条件、必要書類、契約方式、補助制度、現地確認の重要性まで含めて総合的に判断することが成功のポイントです。